Qué es la licencia de edificación
La licencia de edificación es la autorización municipal para construir, ampliar, remodelar o demoler una edificación, según el caso. En el Perú se rige por la Ley 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones, por su reglamento vigente y por el TUPA de cada municipalidad. La solicita el propietario o quien acredite derecho a edificar ante la municipalidad del distrito donde está el predio.
Construir con licencia es lo que después permite obtener la conformidad de obra, declarar la edificación e inscribirla en Registros Públicos. Una obra sin licencia solo puede regularizarse en los supuestos y plazos que admita la normativa, por lo que no conviene darlo por hecho.
Las modalidades A, B, C y D
La Ley 29090 clasifica los proyectos en cuatro modalidades de aprobación. Cuál corresponde a cada proyecto lo determinan su reglamento vigente y la municipalidad, considerando factores como el tipo de edificación, el área, la altura, el uso y la ubicación. A grandes rasgos:
- Modalidad A: aprobación automática con firma de profesionales responsables, prevista para obras que la norma considera de menor escala.
- Modalidad B: aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o por revisores urbanos.
- Modalidades C y D: aprobación de proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por revisores urbanos, para los supuestos de mayor escala o complejidad que establece la norma.
Los supuestos concretos de cada modalidad y sus excepciones están en el reglamento vigente y pueden cambiar. Antes de diseñar conviene confirmar la modalidad aplicable con el certificado de parámetros y la municipalidad.
Documentos que se suelen preparar
Los requisitos exactos dependen de la modalidad, del tipo de obra y del TUPA de la municipalidad. A modo de referencia, un expediente de licencia suele incluir, según el caso:
- El Formulario Único de Edificación (FUE) y el documento que acredita el derecho a edificar.
- El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, que indica, entre otros, la zonificación, la altura permitida y los retiros.
- Planos y memorias de las especialidades que correspondan (arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas, entre otras), firmados por profesionales habilitados.
- Estudios complementarios, como el de mecánica de suelos, cuando la norma los exige.
- El pago de los derechos de trámite fijados en el TUPA.
Zonas monumentales de Cusco
El Centro Histórico de Cusco y otras zonas declaradas patrimonio cultural tienen reglas propias sobre altura, materiales, fachadas y usos. Cuando el predio es un bien integrante del patrimonio o está en su entorno, la intervención puede requerir además la autorización o el pronunciamiento del Ministerio de Cultura, según el caso. Por eso, en estos predios, la revisión de la normativa aplicable va antes del diseño.
Después de construir
Terminada la obra, se solicita ante la municipalidad la conformidad de obra y declaratoria de edificación, según el procedimiento aplicable. Con ella, la construcción puede inscribirse en el Registro de Predios de SUNARP. Si la obra varió respecto del proyecto aprobado, la norma prevé cómo presentarlo, según el tipo de variación.
Cómo te ayudamos
Revisamos los parámetros y la documentación del terreno, desarrollamos el proyecto con sus especialidades y preparamos el expediente técnico para la licencia, dentro del alcance que acordemos. Las aprobaciones y los plazos dependen de la municipalidad y de las entidades que intervengan.
Esta guía es informativa y no reemplaza la evaluación de tu caso. Los requisitos y plazos los fijan las entidades competentes y pueden cambiar.
